Planujesz budowę domu albo zakup nieruchomości i trafiasz na określenia: „stan surowy otwarty”, „stan surowy zamknięty” i „stan deweloperski”. Brzmią technicznie, ale różnice między nimi mają ogromne znaczenie – zarówno dla kosztów inwestycji, jak i dla twojego czasu, wysiłku i planów na przeprowadzkę. W tym poradniku wyjaśniam, co dokładnie oznaczają te pojęcia, ile kosztują poszczególne etapy i który z nich może być najlepszy dla ciebie.
Stan surowy otwarty
Stan surowy otwarty to pierwszy etap prac budowlanych, który daje ci widoczny zarys domu, ale jeszcze bez zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi. Na tym etapie wykonuje się fundamenty, ściany nośne, stropy, kominy, konstrukcję dachu oraz schody wewnętrzne, jeśli są żelbetowe. Dach w tej wersji nie ma jeszcze pokrycia – czasem inwestor decyduje się na położenie samej więźby z folią ochronną, by zabezpieczyć wnętrze przed deszczem, ale to nadal nie jest pełna ochrona.
W tym stanie dom nie jest zamknięty – nie ma ani okien, ani drzwi. Nie można prowadzić prac instalacyjnych, a każdy przestój naraża inwestycję na degradację materiałów przez deszcz, śnieg czy mróz. Z punktu widzenia inwestora, stan surowy otwarty wymaga dużego zaangażowania – musisz kontrolować harmonogram, ekipy i koszty. Średni koszt doprowadzenia domu do tego etapu wynosi od 1800 do 3000 zł za m² powierzchni użytkowej. Przy domu o powierzchni 140 m² daje to wydatek rzędu 250 000 do 420 000 zł.
Stan surowy zamknięty
Stan surowy zamknięty to kolejny etap i najczęstszy moment zatrzymania inwestycji przed zimą. Oprócz tego, co już wykonano wcześniej, dom zyskuje dach z pełnym pokryciem, okna, drzwi zewnętrzne oraz ewentualnie bramę garażową. Dzięki temu można bezpiecznie kontynuować prace wykończeniowe w środku, niezależnie od pogody. Pomieszczenia są już częściowo chronione przed wilgocią, co ogranicza ryzyko uszkodzeń materiałów.
Koszt przejścia z otwartego do zamkniętego stanu to wydatek rzędu 600–1000 zł/m². W przypadku wspomnianego domu o powierzchni 140 m² mówimy o dodatkowych 85 000 do 140 000 zł. Warto jednak zaznaczyć, że niektóre firmy budowlane oferują przejście od razu do stanu zamkniętego jako „pakiet” – by zabezpieczyć budowę przed sezonem zimowym.
Na tym etapie nie ma jeszcze instalacji – brak prądu, wody, kanalizacji, ogrzewania, tynków czy wylewek. Wnętrze to wciąż surowe mury. Dla osób chcących rozłożyć inwestycję na lata to dobry moment na zatrzymanie budowy i zaplanowanie dalszych kroków w swoim tempie.
Stan deweloperski
Stan deweloperski to najczęściej wybierany wariant przez kupujących nowe mieszkania lub domy od firm deweloperskich. W budowie jednorodzinnej oznacza bardzo zaawansowane prace. Dom ma już wszystkie instalacje – elektryczną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą i wentylacyjną, a także wykonane tynki wewnętrzne, posadzki (tzw. wylewki), parapety, grzejniki, schody, czasem też ocieplenie z elewacją. W niektórych przypadkach dodawane są również drzwi wewnętrzne i biały montaż w łazience, ale to zależy od standardu inwestycji.
Dzięki temu dom jest gotowy do dalszych prac wykończeniowych: montażu podłóg, malowania, kafelkowania, instalacji kuchni czy oświetlenia. Koszt przejścia od stanu surowego zamkniętego do deweloperskiego to zazwyczaj 1200 do 2000 zł/m². Dla przykładowego domu 140 m² oznacza to wydatek między 170 000 a 280 000 zł. W sumie, doprowadzenie budowy od zera do stanu deweloperskiego to koszt od 3700 do 5000 zł/m² – czyli łącznie około 520 000 do 700 000 zł dla domu o powierzchni 140 m².
Co wybrać? Porównanie etapów w praktyce
Wybór konkretnego etapu zależy od kilku rzeczy: twoich możliwości finansowych, dostępności czasu i tego, czy chcesz sam zarządzać budową, czy raczej zlecić ją specjalistom. Stan surowy otwarty to opcja dla osób, które chcą rozłożyć budowę w czasie i wziąć ją w pełni na siebie. Stan surowy zamknięty to już większy komfort – możesz zatrzymać prace na zimę, a wnętrze domu jest zabezpieczone. Z kolei stan deweloperski to najwygodniejsze rozwiązanie, jeśli chcesz jak najszybciej przejść do etapu aranżacji i wprowadzenia się.
Deweloperzy oferują domy w stanie deweloperskim właśnie dlatego, że to kompromis między kosztami a gotowością do zamieszkania. W przypadku zakupu od firmy możesz liczyć na gwarancję i większą przewidywalność kosztów, niż gdybyś samodzielnie prowadził wszystkie etapy budowy.
Doświadczony budowlaniec z 20-letnim stażem w zawodzie. Najpierw zajmował się budownictwem przemysłowym, a potem praktycznymi remontami. Prywatnie miłośnik hokeju oraz genealogii.