Nieruchomości są drogie, a ich zakup to wydatek, na który trzeba często wydać majątek całego życia. Nic dziwnego, że istnieją zabezpieczenia transakcyjne, a jednym z nich jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma za zadanie chronić obie strony przed nieporozumieniami. Przygotowałem artykuł, w którym wyjaśniam, czym jest umowa przedwstępna, co powinno się w niej znaleźć i na co zwrócić uwagę przed jej zawarciem.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to zobowiązanie obu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli finalnej umowy sprzedaży. Jest to szczególnie istotne, gdy strony potrzebują czasu na dopełnienie formalności – uzyskania kredytu, zgromadzenia wymaganych dokumentów czy uzyskania ekspertyz. Jej zapisy są zawsze oparte na Kodeksie cywilnym, który zapewnia szerokie możliwości kształtowania treści umów między stronami.
W przypadku umowy przedwstępnej nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Większość osób decyduje się jednak skorzystać z pomocy notariusza, ponieważ daje to większą pewność i ułatwia dochodzenie swoich praw w przypadku niewywiązania się którejś ze stron z umowy.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to nie tylko formalność – to tarcza ochronna, która zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Pomaga jasno określić zasady współpracy, zminimalizować ryzyko sporów i przygotować grunt pod finalizację transakcji. Niestety, w praktyce wiele umów zawiera błędy wynikające z niedopatrzenia lub niewiedzy. Dlatego warto zadbać o każdy z elementów, które wypisałem poniżej.
Dane stron umowy
Podstawą każdej umowy są jasno określone strony. Trzeba podać pełne dane osobowe: imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL, a w przypadku firm – dane rejestrowe i NIP. Dobrze też wpisać numery dowodów osobistych lub innych dokumentów tożsamości. Brzmi banalnie? Może i tak, ale uwierzcie – zdarzają się takie sytuacje, gdzie przez literówkę w nazwisku trzeba wszystko prostować.
Dokładna identyfikacja stron umożliwia przeprowadzenie postępowania sądowego, a do tego chroni również przed próbami oszustwa. Niezależnie od tego, jak uczciwa wydaje się druga strona, trzeba działać zgodnie z zasadą ograniczonego zaufania. Zresztą po to podpisuje się przecież umowę przedwstępną – aby się zabezpieczyć…
Opis nieruchomości
Nie ma nic gorszego niż nieprecyzyjny opis przedmiotu sprzedaży. W umowie należy wskazać dokładny adres nieruchomości, numer działki ewidencyjnej, numer księgi wieczystej oraz powierzchnię lokalu lub działki. Jeśli budynek jest w trakcie budowy lub generalnego remontu – trzeba to jasno zaznaczyć i podać planowane terminy ukończenia oraz odbioru.
Stan prawny nieruchomości też powinien być ujawniony: czy jest obciążona hipoteką, czy posiada współwłaścicieli, a może istnieją ograniczenia w użytkowaniu. Taka przejrzystość eliminuje późniejsze rozczarowania i, co ważniejsze, pozwala uniknąć pułapek prawnych, które prowadzą do wieloletnich sporów sądowych.
Cena i warunki płatności
Bez tego punktu ani rusz – cena musi być jasno określona. W treści umowy należy zaznaczyć, czy wskazana cena obejmuje podatek VAT (w przypadku sprzedaży przez firmę) oraz czy jest to kwota brutto czy netto. Poza samą kwotą w treści powinny się również pojawić terminy płatności i sposób jej realizacji. Czy transakcja będzie rozliczana przelewem, gotówką, a może z udziałem kredytu hipotecznego? W tej ostatniej sytuacji warto wskazać, czy nabywca zobowiązuje się do uzyskania kredytu w określonym terminie – stanowi to zabezpieczenie interesu sprzedającego.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Umowa przedwstępna powinna jasno wskazywać, kiedy zostanie podpisana umowa przyrzeczona, czyli ta finalna. Najczęściej strony umawiają się na konkretną datę lub określają ramy czasowe, np. „w ciągu 90 dni od zawarcia niniejszej umowy”. Brak takiego zapisu może prowadzić do sytuacji patowej, w której jedna ze stron przeciąga sprawę bez końca. Im precyzyjniej opisany termin, tym większa szansa, że transakcja przebiegnie sprawnie.
Zadatek lub zaliczka
Wielu moich klientów zastanawia się, co wybrać: zadatek czy zaliczkę. W umowie powinno się jasno wskazać, jaka kwota ma zostać przekazana i na jakiej podstawie – bo różnica jest ogromna. Zadatek jest formą zabezpieczenia: jeśli jedna strona nie wywiąże się z umowy, druga może go zatrzymać lub żądać zwrotu. Zaliczka natomiast zawsze wraca, niezależnie od przyczyny zerwania umowy.
Należy też zaznaczyć, kiedy i w jakiej formie zostanie przekazana zaliczka lub zadatek – czy to przy podpisaniu umowy przedwstępnej, czy może dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej. Taki zapis chroni obie strony i jasno reguluje, kto, komu, kiedy i dlaczego płaci.
Warunki odstąpienia od umowy i kary umowne
To często pomijany, ale niezwykle istotny punkt. Umowa przedwstępna powinna zawierać warunki, na jakich każda ze stron może od niej odstąpić, oraz przewidywać ewentualne konsekwencje finansowe takiego działania. Czy dopuszczalne jest odstąpienie tylko z ważnej przyczyny? Jakie to przyczyny?
Kary umowne również warto ująć – szczególnie w przypadku niedotrzymania terminu lub zerwania umowy bez uzasadnienia. Nikt nie lubi płacić kar, ale ich obecność działa jak straszak przed pochopnymi decyzjami. I jedno wiem na pewno: jeśli nie ma ich w umowie, nie ma jak ich wyegzekwować.
Zadatek czy zaliczka – co wybrać?
To pytanie słyszałem dziesiątki razy. W teorii różnica między zadatkiem a zaliczką jest dość prosta, ale w praktyce może zaważyć na całej transakcji. Wybór formy zabezpieczenia przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości to nie formalność, a strategiczna decyzja. Trzeba wiedzieć, co się podpisuje – bo później jak coś pójdzie nie tak, to nie ma odwrotu.
Czym jest zadatek?
Zadatek to forma zabezpieczenia, która wiąże obie strony. Jeśli jedna strona nie wywiąże się z umowy, druga może dochodzić swoich praw bez ciągania się po sądach. Kupujący się rozmyśli? Zadatek przepada. Sprzedający zmieni zdanie? Musi oddać zadatek w podwójnej wysokości. Jak ktoś chce się wycofać z umowy przedwstępnej, to ponosi za to odpowiedzialność finansową. Jeśli chcesz mieć pewność, że ktoś Ci nagle nie wycofa się z zakupu/sprzedaży – to właśnie zadatek jest skuteczniejszy.
Kiedy lepiej wybrać zaliczkę?
Zaliczka to klasyczna przedpłata – czyli część ustalonej ceny, która podlega zwrotowi, jeśli umowa nie zostanie zrealizowana. Jeśli z jakiegoś powodu do transakcji nie dojdzie – pieniądze wracają. Zaliczka to opcja mniej „bojowa”, częściej wybierana przy prostszych umowach lub gdy strony sobie ufają i chcą elastyczności.
Wybór zaliczki może być sensowny np. wtedy, gdy warunki transakcji są jeszcze niepewne: nie ma decyzji kredytowej, nie wszystkie dokumenty są skompletowane. Ale uwaga – brak zabezpieczenia może być pułapką. Znam przypadki, gdzie strony się dogadały „na słowo”, poszły na zaliczkę, a potem… Cóż, powiedzmy, że wszystko się popsuło. Lepiej nie iść tą drogą, w końcu mówimy o dużych kwotach.
Umowa przedwstępna u notariusza – czy warto?
Na papierze można napisać wszystko – pytanie tylko, czy potem da się z tym coś zrobić, gdy sprawy się komplikują. I właśnie tu wchodzi w grę notariusz. Choć umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, to wersja notarialna daje realną przewagę – przede wszystkim prawną. Często słyszę: „a po co przepłacać?”. Odpowiadam: „bo ta stówka czy dwie mogą Ci uratować kilka tysięcy”.
Co daje forma notarialna umowy przedwstępnej?
Notarialna umowa przedwstępna ma większy „ciężar dowodowy” – w razie konfliktu nikt nie może podważyć jej ważności, bo została sporządzona zgodnie z przepisami i przy udziale osoby zaufania publicznego. Dla sądu to jasny komunikat: sprawa była potraktowana poważnie i obie strony wiedziały, co podpisują, a zapisy umowy obowiązują. Natomiast zwykłą, papierową umowę, nawet z podpisami, jest dużo łatwiej podważyć w sądzie. A jeśli ktoś twierdzi, że „notariusz to tylko formalność” – polecam mu pozwać kogoś w sądzie cywilnym, gdzie na proces czeka się latami. Gwarantuję, że zmieni zdanie.
Zresztą są sytuacje, w których umowa u notariusza to wręcz konieczność. Jeśli jedna ze stron kupuje nieruchomość z pomocą kredytu, a bank wymaga potwierdzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Albo kiedy kupujący inwestuje środki w lokal przed podpisaniem umowy przyrzeczonej – lepiej wtedy mieć zabezpieczenie na papierze z pieczęcią.
Najczęstsze błędy przy zawieraniu umowy przedwstępnej
Z zewnątrz wygląda to prosto – dwie strony się dogadują, spisują warunki, podpisują. Ale w praktyce umowa przedwstępna to pole minowe. Jeden nieprecyzyjny zapis, jedno pominięcie – i zabezpieczenie po prostu nie zadziała. Poniżej opisuję najczęstsze błędy, które niestety wciąż się powtarzają przy podpisywaniu umów przedwstępnych
Brak precyzji w opisie nieruchomości
Opis nieruchomości to fundament umowy. Niestety, wielu sprzedających ogranicza się do samego adresu – a to za mało. Musi być numer księgi wieczystej, powierzchnia, przeznaczenie, a czasem nawet numer działki oraz wskazanie ograniczeń, jak np. służebności. Brak takich danych może skutkować problemami przy podpisywaniu umowy końcowej, a czasem uniemożliwia uzyskanie kredytu.
Jeśli nieruchomość jest objęta współwłasnością, w budowie lub obciążona hipoteką – to też musi być w umowie. Inaczej kupujący może poczuć się oszukany, a sprzedający straci na wiarygodności Każdy szczegół ma znaczenie – tu nie ma miejsca na „mniej więcej”.
Niejasne lub pominięte warunki finansowe
Cena, sposób płatności, termin – to nie są detale, to kręgosłup umowy. Brak jednoznacznego określenia, czy cena zawiera VAT, czy będzie płatna w ratach, czy ma być rozliczana przez kredyt – wszystko to może prowadzić do konfliktu. Nawet sposób przekazania pieniędzy powinien być wpisany do umowy przedwstępnej. Również należy wskazać, co się stanie, jeśli bank odmówi kredytu. Czy wtedy umowa przepada? Czy zadatek zostaje? Takie sytuacje trzeba przewidzieć z góry.
Brak zapisów o zadatku, karach i warunkach odstąpienia
To punkt, który dziwi mnie najbardziej. Wydawałoby się, że każdy chce zabezpieczenia – a jednak często spotykam się z umowami bez jakiegokolwiek zapisu o konsekwencjach wycofania się z transakcji. A przecież właśnie po to podpisuje się umowę przedwstępną… Brak zadatku czy określenia kary umownej oznacza, że w razie zmiany zdania przez jedną ze stron, druga zostaje z niczym.
Doświadczony budowlaniec z 20-letnim stażem w zawodzie. Najpierw zajmował się budownictwem przemysłowym, a potem praktycznymi remontami. Prywatnie miłośnik hokeju oraz genealogii.