Czasami wynajmujący nie zawierają umowy z właścicielem mieszkania, a mimo to mieszkają w nim, opłacają czynsz i koszty. Brak sformalizowania tego stanu to poważny błąd, który może, choć nie musi, doprowadzić do nieciekawych i kosztownych sytuacji w przyszłości. Sytuacji, dodajmy, których można było łatwo uniknąć. Wyjaśniam, jakie są prawne konsekwencje wynajmu mieszkania bez umowy i czego należy się wystrzegać!
Co mówi prawo o wynajmie bez umowy?
Prawo w Polsce reguluje kwestie związane z wynajmem mieszkań na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 659–692) oraz Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nimi każda forma wynajmu powinna być oparta na umowie, która określa prawa i obowiązki stron.
Obowiązek sporządzenia umowy
Kodeks cywilny nie wymaga obligatoryjnej formy pisemnej przy umowach najmu zawieranych na okres krótszy niż rok (art. 660 Kodeksu cywilnego). W takich przypadkach umowa ustna jest prawnie wiążąca, o ile strony zgodnie ustaliły jej warunki. Jednak brak pisemnego potwierdzenia wywołuje problemy podczas sporów – bo jak udowodnić przed sądem, jakie są ustne założenia umowy?
Przy umowach trwających powyżej 12 miesięcy wymagana jest forma pisemna. Wówczas brak pisemnej umowy powoduje, że domyślnie uważa się ją za umowę zawartą na czas nieoznaczony. Ustawa o ochronie praw lokatorów dodatkowo nakłada na wynajmujących obowiązek przestrzegania standardów ochrony prawnej najemców, co obejmuje m.in. zakaz dowolnego wypowiadania umowy czy eksmisji bez stosownego postępowania.
Jakie są konsekwencje braku pisemnej umowy?
Brak formalnej umowy prowadzi do sytuacji, w której strony są pozbawione jednoznacznych dowodów na ustalenia dotyczące najmu. Najbardziej oczywistym problemem są spory dotyczące np. wysokości czynszu, zakresu obowiązków czy odpowiedzialności za uszkodzenia mieszkania.
Są one właściwie niemożliwe do rozstrzygnięcia – a problem ten dotyczy obu stron. Przykładowo wynajmujący może w dowolnym momencie podnieść czynsz lub wysokość opłat, albo wypowiedzieć umowę, a najemca nie ma jak się przed tym obronić, bo nie ma żadnych dowodów na to, że zupełnie inaczej umówił się z wynajmującym. Natomiast wynajmujący ryzykuje także konsekwencje podatkowe, jeśli nie zgłosi przychodów z najmu do urzędu skarbowego, co niestety wciąż zdarza się bardzo często.
Jak zabezpieczyć się przed problemami?
Zarówno wynajmujący, jak i najemcy powinni zawrzeć pisemną umowę najmu. Taki dokument jest podstawowym zabezpieczeniem, które chroni obie strony w przypadku sporu.
Umowa najmu powinna zawierać wszystkie warunki wynajmu. Musi koniecznie określać:
- Czas trwania umowy (na czas określony lub nieokreślony).
- Wysokość czynszu oraz termin płatności.
- Zakres obowiązków stron, np. naprawy, opłaty za media.
- Warunki wypowiedzenia umowy.
Oczywiście umowa najmu może zawierać inne zapisy, ale co do zasady muszą one być zgodnie z Kodeksem cywilnym, Ustawą o ochronie praw lokatorów oraz polskim prawodawstwem. Jeśli znajdują się w niej nielegalne zapisy, to de facto stanowią one tzw. klauzule abuzywne, a więc nie mają żadnego znaczenia prawnego, a nieuczciwy wynajmujący nie może działać na ich podstawie.
Kto zgłasza umowę do urzędu skarbowego?
Wynajmujący powinien zgłosić umowę najmu do urzędu skarbowego w celu opłacenia podatku od przychodów. W trakcie zgłaszania wybiera się formę opodatkowania – są to albo zasady ogólne, albo ryczałt. Nie wszyscy wynajmujący rozliczają się z fiskusem, a szkoda, bo podatki trzeba płacić – to nasz obowiązek obywatelski!
Doświadczony budowlaniec z 20-letnim stażem w zawodzie. Najpierw zajmował się budownictwem przemysłowym, a potem praktycznymi remontami. Prywatnie miłośnik hokeju oraz genealogii.