Tereny podmokłe często są pomijane przez inwestorów z powodu obaw o trudności techniczne i prawne związane z ich zagospodarowaniem. Tymczasem zdarza się, że te działki kryją w sobie potencjał, który przy odpowiednim podejściu przynosi zyski. Ale, z drugiej strony, można też wpaść na minę i dużo stracić na nieprzemyślanej, ryzykownej transakcji. Czy warto zaryzykować i zainwestować w działkę na terenie podmokłym? Jakie korzyści i zagrożenia się z tym wiążą?
Czym są tereny podmokłe i jak je rozpoznać?
Tereny podmokłe to obszary, gdzie występuje nadmierne nawodnienie gleby. Wynika ono z wysokiego poziomu wód gruntowych, zalewania przez rzeki lub opadów deszczu, które utrzymują się przez dłuższy czas. Takie działki często znajdują się w pobliżu rzek, jezior, bagien lub terenów depresyjnych, gdzie woda naturalnie się kumuluje.
Rozpoznanie działki na terenie podmokłym nie zawsze jest proste. Charakterystycznymi cechami są widoczne kałuże, roślinność hydrofityczna (taką jak sitowie, trzciny czy turzyce) oraz gleby gliniaste, które wolno odprowadzają wodę. Jednak tak naprawdę jedynym wyznacznikiem są dokumenty geodezyjne oraz badania hydrologiczne, które dostarczają szczegółowych informacji o poziomie wód gruntowych i stanie podłoża.
Jakie są korzyści z inwestowania w działki na terenach podmokłych?
Inwestowanie w działki na terenach podmokłych jest ryzykowne, ale może też przynieść ogromne korzyści finansowe, głównie ze względu na niski koszt zakupu takiej działki. A część z nich ma duży potencjał, o ile inwestor zdecyduje się na ich rekultywację.
Niższa cena zakupu
Działki na terenach podmokłych są zazwyczaj wyceniane znacznie niżej niż tradycyjne działki budowlane. Właściciele takich gruntów często obniżają ich cenę ze względu na trudności związane z ich zagospodarowaniem. Dla inwestorów to okazja, aby nabyć większy teren za ułamek ceny, którą zapłaciliby za suchą działkę o podobnym metrażu.
Inwestorzy mogą przeznaczyć zaoszczędzone środki na rekultywację terenu, dostosowanie go do swoich potrzeb lub budowę infrastruktury. Działki tego rodzaju są szczególnie atrakcyjne w lokalizacjach blisko terenów rekreacyjnych, rzek czy jezior, z wysokim potencjałem turystycznym. Buduje się na nich np. obiekty rekreacyjne, hotele, kurorty itd.
Rekultywacja podmokłej działki
Rekultywacja terenów podmokłych daje możliwość przekształcenia ich w pełnowartościowe działki budowlane lub użytkowe. Proces ten obejmuje osuszanie, poprawę struktury gleby oraz budowę systemów drenażowych. Rekultywacja jest droga, ale znacząco zwiększa wartość działki. Zresztą często można uzyskać na nią państwowe lub samorządowe dofinansowanie. Pamiętaj, że tereny podmokłe po rekultywacji mogą być wykorzystane nie tylko do budowy domów, ale również jako przestrzeń rekreacyjna, np. parki lub ośrodki wypoczynkowe.
Działki na terenach podmokłych – na co należy uważać?
Zakup działki na terenie podmokłym to ryzykowna inwestycja. Bardzo łatwo jest na niej stracić, szczególnie w przypadku inwestorów z małym doświadczeniem. Na co należy uważać?
Trudności techniczne
Budowa na terenach podmokłych wymaga wykonania skomplikowanych i kosztownych prac technicznych. Gleba na takich działkach jest zazwyczaj niestabilna, co utrudnia budowę fundamentów i zwiększa ryzyko osiadania budynków. Aby temu zapobiec, konieczne jest osuszenie terenu oraz zastosowanie specjalistycznych technologii – palowania fundamentów oraz stabilizacji podłoża za pomocą geowłókniny.
Koszty tych działań są znaczne. Często zdarza się, że przewyższają oszczędności wynikające z niższej ceny zakupu działki. Inwestorzy muszą również liczyć się z koniecznością regularnej konserwacji systemów odwodnieniowych, a to też są przecież dodatkowe koszty.
Ograniczenia prawne
Tereny podmokłe często znajdują się w strefach objętych ochroną prawną, np. na obszarze Natura 2000. Siłą rzeczy są one dużo trudniejsze, a wręcz niemożliwe do zagospodarowania od strony prawnej. Inwestorzy muszą uzyskać specjalne pozwolenia, które potwierdzą, że planowane prace nie zaszkodzą środowisku naturalnemu. Proces ten jest czasochłonny i wymaga dostarczenia szczegółowej dokumentacji, w tym raportów oddziaływania na środowisko. Nie daje zresztą gwarancji uzyskania pozytywnej opinii oraz uzyskania zgody na zagospodarowanie działki i jej rekultywację.
Jak przekształcić teren podmokły w budowlany?
Przekształcenie terenu podmokłego w działkę budowlaną jest możliwe, ale wymaga spełnienia wielu skomplikowanych warunków. Najważniejszym z nich jest wykonanie badań geotechnicznych, które określą nośność gruntu oraz poziom wód gruntowych. Na podstawie tych danych można zaplanować prace związane z osuszaniem i stabilizacją podłoża.
Proces przekształcenia terenu podmokłego obejmuje również zmiany w dokumentach planistycznych. W przypadku, gdy działka nie jest oznaczona jako budowlana w MPZP, konieczne jest złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia terenu. Procedura ta trwa często nawet kilka lat i wymaga poniesienia dość wysokich kosztów administracyjnych (łącznie kilka tysięcy złotych).
Dobrze zaplanowana rekultywacja terenu znacząco zwiększy jego wartość oraz stworzyć przestrzeń odpowiednią do zabudowy mieszkaniowej lub komercyjnej. Inwestowanie w działki na terenach podmokłych jest jednak bardzo ryzykowne, wystarczy jeden błąd, aby ponieść dużą stratę. Poza tym jest to proces, który trwa długie lata.
Doświadczony budowlaniec z 20-letnim stażem w zawodzie. Najpierw zajmował się budownictwem przemysłowym, a potem praktycznymi remontami. Prywatnie miłośnik hokeju oraz genealogii.