Temat kaucji przy wynajmie mieszkania wraca jak bumerang. Dla jednych to formalność, dla innych – źródło stresu i nerwów. Zdarza się, że wynajmujący nie chce oddać kaucji, mimo że lokal został zwrócony w dobrym stanie. Co zrobić w takiej sytuacji, żeby odzyskać należne pieniądze?
Gdy wynajmujący nie chce oddać kaucji…
Najczęściej wszystko zaczyna się od drobiazgu. Plama na ścianie, rysa na blacie, niezapłacony rachunek za prąd. Właściciel uznaje, że to powód, aby zatrzymać część lub całość kaucji, a najemca twierdzi, że lokal oddał w porządku. I wtedy zaczyna się konflikt.
Z mojego doświadczenia wynika, że większość takich sytuacji bierze się z braku jasnych ustaleń. Ludzie umawiają się „na słowo”, bez protokołu, zdjęć czy dokładnych zapisów w umowie. A później trudno jest cokolwiek udowodnić. Zresztą są też właściciele, którzy po prostu liczą na to, że najemca odpuści. Myślą: „i tak się nie będzie chciało ciągać po sądach”. Tyle że prawo stoi po stronie uczciwego najemcy – i warto o tym pamiętać.
Zwrot kaucji – przepisy
Kaucja przy najmie nie jest prezentem dla właściciela, tylko zabezpieczeniem. Tak mówi ustawa o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący musi ją zwrócić w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu. Jeżeli potrąca cokolwiek – ma obowiązek to uzasadnić i udokumentować.
W praktyce często wygląda to tak, że właściciel „czeka na rozliczenie mediów” i trzyma kaucję dłużej niż miesiąc. Ale to nie jest zgodne z prawem. Po upływie tego terminu należą się odsetki od przetrzymanego kapitału. Co więcej, normalne zużycie mieszkania – np. wyblakła farba czy lekko zużyte podłogi – nie jest powodem do potrąceń. Z drugiej strony, jeśli coś rzeczywiście zostało uszkodzone, właściciel ma prawo pokryć koszty z kaucji. Dlatego rozsądnie jest oddawać lokal w takim stanie, żeby nie było się do czego przyczepić – czasem wystarczy odmalować ścianę albo wymienić żarówki, aby wszystko było już OK.
Co zrobić, gdy wynajmujący nie chce oddać kaucji? Kroki
Jeśli po miesiącu pieniędzy dalej nie ma, nie ma co czekać w nieskończoność. Pierwszym krokiem jest wezwanie do zwrotu kaucji – najlepiej pisemne, szczególnie jeśli wiesz, że właściciel mieszkania jest typowym cwaniakiem. To nie musi być nic skomplikowanego, wystarczy kilka zdań: że umowa się zakończyła, mieszkanie oddane, i że oczekujesz zwrotu pieniędzy w konkretnym terminie.
Czasem samo pismo działa lepiej niż telefony. Wielu właścicieli orientuje się wtedy, że najemca zna swoje prawa i nie zamierza odpuścić. Jeśli to nie pomaga, można zgłosić się do rzecznika konsumentów lub w ostateczności – złożyć pozew o zapłatę. Ta ostatnia opcja jest niestety problematyczna, bowiem polskie sądy działają raczej niezbyt skutecznie, a już na pewno bardzo długo. Tak czy siak, właściciel ma obowiązek rozliczyć kaucję – i żadna „własna interpretacja przepisów” tego nie zmienia.
Jak udowodnić, że kaucja się należy?
Tutaj kluczowa jest dokumentacja. Bez papierów i zdjęć można mieć rację, ale trudno ją udowodnić. Dlatego dobrze mieć pod ręką:
- umowę najmu z zapisem o wysokości kaucji,
- protokół przekazania mieszkania (ze zdjęciami),
- potwierdzenia przelewów czynszu i opłat,
- korespondencję z właścicielem.
Te kilka rzeczy potrafi przesądzić o wyniku sprawy. W sądzie liczy się to, co można pokazać na papierze, a nie to, co się „wydaje”. Jeśli masz wszystko udokumentowane, nie ma się czego obawiać – prawo stoi po twojej stronie. Jeśli nie – cóż, jest mała szansa, że uda Ci się odzyskać kaucję od właściciela, bo po prostu nie masz jak udowodnić swoich racji przed sądem.
Jak uniknąć problemów z kaucją przy kolejnej umowie?
Zasada jest prosta: wszystko, co można spisać, warto spisać. Umowa powinna jasno mówić, kiedy i w jakich warunkach kaucja będzie zwrócona. Do tego dokładny protokół odbioru, zdjęcia mieszkania, spis liczników – przygotowanie wszystkich dokumentów nie zajmuje dużo czasu, a później może oszczędzić tygodni nerwów.
Zawsze też warto rozliczać się przelewem, żeby mieć potwierdzenie każdej wpłaty. Jeżeli coś się psuje, dobrze poinformować właściciela od razu – uniknie się wtedy dyskusji, kto zawinił. Lepiej dmuchać na zimne, niż później tłumaczyć się z cudzych usterek. Z doświadczenia wiem, że większość problemów z kaucją da się uniknąć, jeśli od początku zachowuje się zdrowy rozsądek, bo zdecydowana większość właścicieli mieszkań to uczciwi ludzie.
Doświadczony budowlaniec z 20-letnim stażem w zawodzie. Najpierw zajmował się budownictwem przemysłowym, a potem praktycznymi remontami. Prywatnie miłośnik hokeju oraz genealogii.