Opuszczasz wynajmowane mieszkanie, zostawiasz je w dobrym stanie, oddajesz klucze, a kaucji – ani śladu. Brzmi znajomo? Niestety, takich sytuacji w Polsce nie brakuje. Kaucja powinna wrócić do ciebie po zakończeniu umowy najmu, o ile oddajesz mieszkanie w dobrym stanie. Jeśli tak się nie dzieje, domagaj się zwrotu pieniędzy – wyjaśniam, co zrobić, jeśli właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji i jak skutecznie odzyskać należne pieniądze.
Kaucja – kiedy powinieneś ją odzyskać?
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 6 ust. 1 i 4), kaucja ma służyć zabezpieczeniu ewentualnych roszczeń wynajmującego – na przykład za zniszczenia, niezapłacony czynsz czy opłaty licznikowe. Nie jest to forma opłaty ani „rekompensata” za wynajem. Po zakończeniu umowy i opróżnieniu mieszkania, wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu maksymalnie 30 dni. Termin ten liczony jest od daty faktycznego zdania lokalu, czyli oddania kluczy i przekazania go w stanie umożliwiającym ponowne wynajęcie.
W praktyce oznacza to, że jeśli wyprowadziłeś się np. 1 czerwca, a oddałeś klucze 3 czerwca, to termin zwrotu kaucji upływa 3 lipca. Każde opóźnienie przekraczające ten termin – bez udokumentowanego uzasadnienia – jest nielegalne i stanowi podstawę do wysunięcia roszczeń.
Co może zostać potrącone z kaucji?
Częstym błędem wynajmujących jest traktowanie kaucji jako „dodatkowego dochodu” albo jako formy zabezpieczenia za drobne zużycie mieszkania. Tymczasem zgodnie z orzecznictwem sądowym i interpretacją Ministerstwa Rozwoju i Technologii, właściciel może potrącić z kaucji tylko koszty, które wynikają z rzeczywistych strat. Muszą one być konkretne i możliwe do udokumentowania. Możliwe przykłady to zniszczona podłoga, uszkodzony sprzęt AGD, nieopłacone rachunki, zaległy czynsz.
Właściciel nie może jednak potrącić kwot za zużycie wynikające z normalnego użytkowania – np. lekkie zabrudzenia ścian, rysy na panelach, czy zużycie armatury łazienkowej. Jeśli wynajmujący powołuje się na tego typu argumenty, żądaj szczegółowego rozliczenia. Powinien przedstawić rachunki lub kosztorys napraw, a najlepiej – dokumentację zdjęciową z protokołu zdawczo-odbiorczego. Powtórzę to jeszcze raz, bo jest to bardzo ważne. Kaucja służy pokryciu tylko i wyłącznie tych kosztów, które nie wynikają z normalnego użytkowania mieszkania!
Co zrobić, jeśli minęło 30 dni, a kaucji nie ma?
Jeśli termin 30 dni minął, a wynajmujący nie przelał ci pieniędzy ani nie wyjaśnił sytuacji, musisz zacząć jak najszybciej działać. W takiej sytuacji pierwszym krokiem jest wysłanie pisemnego wezwania do zapłaty. Zrób to listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. W treści wskaż kwotę kaucji, przypomnij termin ustawowy jej zwrotu i poinformuj, że w razie braku reakcji podejmiesz kroki prawne. Możesz też naliczyć ustawowe odsetki – od 8 maja 2025 r. wynoszą one 10,75 proc. rocznie (zgodnie z §2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 września 2023 r.). Wezwanie musi zawierać datę ostatecznego terminu zapłaty – najlepiej, jeśli będzie to 7 dni od daty odbioru pisma. Zrób jego kopię i zachowaj ją w celach dowodowych.
Kiedy i jak skierować sprawę do sądu?
Jeśli wezwanie nie przyniesie rezultatu, możesz skierować sprawę do sądu cywilnego. Wniosek składasz w postępowaniu uproszczonym, o ile kwota roszczenia (czyli twoja kaucja) nie przekracza 20 000 zł. Do pozwu załącz kopię umowy najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, dowód wpłaty kaucji i kopię wezwania do zapłaty.
Koszt złożenia pozwu wynosi co do zasady 5 proc. wartości roszczenia – czyli np. 100 zł przy żądaniu zwrotu 2000 zł. W przypadku wygranej sąd zasądza na twoją rzecz nie tylko kaucję, ale także odsetki i zwrot kosztów procesu. W praktyce większość takich spraw kończy się na etapie przedsądowym – gdy wynajmujący otrzymuje pozew, często decyduje się zapłacić bez rozprawy.
Warto też pamiętać, że roszczenie o zwrot kaucji przedawnia się po 6 latach, licząc od dnia, w którym wynajmujący powinien był ją zwrócić. Nie czekaj więc w nieskończoność, bo po tym czasie odzyskanie pieniędzy może być niemożliwe. W razie wątpliwości zwróć się o bezpłatną pomoc prawną, oferowaną przez twój urząd gminy.
Doświadczony budowlaniec z 20-letnim stażem w zawodzie. Najpierw zajmował się budownictwem przemysłowym, a potem praktycznymi remontami. Prywatnie miłośnik hokeju oraz genealogii.